Spoluvlastnická práva obvykle vše komplikují
Nejčastěji se stáváme vlastníkem starého domu prostřednictvím dědictví. Pokud jste jediným dědicem, radujte se, jste v té nejjednodušší situaci. Dům můžete podle svého uvážení prodat ve stávajícím stavu, přestavět a poté prodat, nebo jej prodat na investici či na pozemek firmě, která se specializuje na tento typ výstavby. Pokud však nejste jediným dědicem, připravte se na řadu úskalí a rizik. To se týká nakládání a správy domu i jeho další budoucnosti, například prodeje. Na společném postupu s ostatními se totiž musíte dohodnout, což nemusí jít vždy snadno. Často se po létech stává, že na další osud nově nabytého dědictví spolumajitelé nemají stejný pohled a i po měsících jednání nedojdou ke shodě.
O hospodaření s majetkem rozhodujete společně s ostatními spoluvlastníky. Záleží na velikosti podílu, který vlastníte, a také na tom, zda má některý z vás spoluvlastníků většinový podíl, který by ho opravňoval rozhodovat bez ohledu na ostatní. Kdyby takový majoritní spoluvlastník rozhodl o hospodaření s majetkem sám, jeho rozhodnutí bohužel nemůžete změnit ani rozhodnutím ostatních spoluvlastníků. Pak by vám nezbývalo, než se obrátit na soud.
Chcete dům prodat, ale spoluvlastníci nechtějí? Pokud se na prodeji s ostatními nedokážete dohodnout, můžete prodat svůj spoluvlastnický podíl. Prodat jeden podíl ale není vždy jednoduché. Spoluvlastník, prodávající svůj podíl, totiž nemůže převést reálnou část společného domu, kterou užívá a která odpovídá jeho spoluvlastnického podílu.
Může převést pouze svoji část podílu. V takovém případě mohou ostatní spolumajitelé využít zákonného předkupního práva, které existuje za předpokladu, že spoluvlastnictví vzniklo například závětí. Toto předkupní právo trvá šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Spoluvlastnický vztah můžete také zrušit a vzájemně se vypořádat, pokud se na tom dohodnete. V této souvislosti můžete změnit podílové vlastnictví na vlastnictví bytové, pokud jsou k tomu v domě podmínky. Každý z bývalých spoluvlastníků se tak stane výlučným vlastníkem bytové jednotky a s podílem na společných částech domu. Další možností je, že se s prodejem svého podílu obrátíte na renomovanou realitní kancelář, které dokáže vykoupit i Vaši poměrnou část nemovitosti, následně ji s Vámi nebo bez Vás opravit a připravit na prodej. Klasickým příkladem může být dům rozvedených manželů, který je v katastrofálním stavu. Realitní kancelář jej opraví, vybuduje v něm další byty k pronájmu, manžela vyplatí. Manželka přitom zůstane bydlet ve stávajícím bytě s tím, že jej bude vlastnit realitka.
Alternativa prodeje: demolice a nová výstavba
Pokud je dům tak starý, že jej nelze prodat, ani přebudovat a následně prodat, můžete jej zhodnotit i jinak. Pozemek se starým nevyhovujícím domem nebo třeba stodolou je levnější, než nový a zasíťovaný prostor, připravený k výstavbě. Můžete tak svůj pozemek využít pro výstavbu něčeho zajímavého, co lze výhodně prodat. Demolici starých domů povolí úřad téměř vždy, je to právo majitele. Jedinou výjimkou je veřejný zájem nebo stav, kdy je dům památkově chráněný nebo by jeho strhnutí ohrozilo statiku okolních domů. K demolici potřebujete demoliční projekt resp. výměr (cena se pohybuje od 20 do 50tis podle velikosti domu), a výběr vhodné firmy, která jej zajistí. Stavební firma také může vyřídit veškeré papírování, kterého není zrovna málo.
Pokud stav domu není havarijní, doporučujeme hned nebourat. Stará stavba může dobře posloužit jako zázemí pro začátek stavby, mohou tu být funkční přípojky vody a elektro a hlavně bourání společně s následnou stavbou vyjde levněji, než samostatně.
Odbornou demolici můžete provést i svépomocí za předpokladu, že stavba byla postavena pouze na ohlášení. Pokud ovšem byla vybudovaná na povolení, musí její demolici provést odborná firma. V souvislosti s plánovanou demolicí vás čeká následující:
- Žádost o povolení odstranění stavby na stavebním úřadě (Ohlášení nebo Demoliční povolení).
- Po jejím kladném vyřízení samotná demolice.
- Jakmile dojde k odstranění objektu, musíte to nahlásit stavebnímu úřadu.
- Stavební úřad vydá sdělení o odstranění stavby. S ním zajdete na katastr nemovitostí, který starý objekt vymaže z katastrální mapy.
- Po vymazání z katastrální mapy můžete zažádat o umístění nové stavby v územním řízení, a s územním souhlasem a následně požádat o stavební povolení.
Rozhodnete-li se pro novou výstavbu, doporučujeme prostudovat aktuální územní plán, ve kterém zjistíte, k čemu je Vaše parcela určena. Může se stát, že i když na ní stojí dům, počítá se s ní v budoucnu ke smíšené výstavbě (může tu například vzniknout dům se dvěma obchůdky v přízemí a několika byty nahoře, nebo naopak tam, kde stojí prodejna, vznikne bytový dům). Územní plán může obsahovat i popis podrobností včetně počtu pater, charakteru budov, celkové velikosti podlažní plochy, odstupu od silnice a podobně. Dobře si tedy územní plán s Vaším záměrem porovnejte, abyste kupříkladu mezi chaloupkami se sedlovou střechou nenaplánovali funkcionalistický klenot. Spolupracujete-li s profesionální realitní kanceláří, měli byste v jednotlivých krocích dbát na jejich doporučení, kancelář by samozřejmě měla umět komunikovat s potřebnými profesemi.
Bývá dobré si prověřit, že realitka podobnou práci skutečně umí – nejlepší reference jsou dokončené projekty, které zrealizovala přímo pro sebe, ne pro své klienty. Profesionál by Vám v dané lokalitě měl vždy doporučit, o co je tu největší zájem, tedy zda prodávat už jen s vyřízeným demoličním výměrem a popisem po schůzce se stavebním úřadem, nebo zda je dobré mít kompletně hotový projekt, či dokonce projekt včetně stavebního povolení. Pokud se rozhodnete dojít až k veškerým povolením, počítejte s poměrně dlouhým úředním procesem.
Nemůžete prodat ani demolovat? Přenechte to developerovi
Sami si na novou výstavbu netroufáte? V takovém případě pomůže spojení se solidním developerem, který na místě Vašeho domu vystaví například několik rodinných domů, které pak společně prodáte. Můžete tak vydělat více, protože se stanete spoluinvestorem a podílníkem na zisku. V prvé řadě si pečlivě vyberte solidního developera.
Poznáte ho i tak, že předloží smlouvu, která není pouze jednostranná. Nesolidní developer totiž své smlouvy koncipuje tak, aby byly výhodné právě pro něj, zahrnují pouze jeho práva, nikoli povinnosti. Smlouva by měla například obsahovat přesné datum kolaudace bytu a také sankce pro případ, že developer svým povinnostem nedostojí. Nikdy nepodepisujte smlouvu, ve které není předmět prodeje či výstavby přesně definován. Součástí smlouvy by měl být i plán bytu, bytů či nové výstavby s přesným označením výměr. Vždy máte právo obdržet kopii smlouvy k prostudování ještě před podpisem a slušným developerům by to nemělo vadit. V této souvislosti doporučujeme pomoc nezávislého právníka. Zkušený právník pomůže odhalit nedostatky smlouvy a doladit ji k oboustrannému prospěchu – Vás i developera. O solidnosti developera napoví také způsob výpočtu a uvádění cen. Pokud uvádí cenu bez DPH, raději se mu vyhněte – snaží se Vás nalákat na nižší cenu, než ve skutečnosti zaplatíte.
Pravidla bezpečného prodeje na závěr
Pokud se Vám přes veškerá úskalí, která jsme zmínili, nakonec podaří nemovitost prodat, dejte pozor na správnost jednotlivých kroků. Logika bezpečného prodeje a koupě nemovitosti je jasná. Kupující by měl zaplatit, až když má jistotu, že nemovitost získá, prodávající by neměl nemovitost převádět, dokud mu nebude zaplaceno. Vlastníkem nemovitosti se člověk stává až jejím zápisem do katastru nemovitostí, ne podpisem smlouvy (doporučujeme ji vždy v písemné podobě a s úředně ověřenými podpisy), ani uhrazením kupní ceny. Řešením tohoto dilematu je úschova peněz. Kupující může složit kupní cenu do úschovy, prodávající vloží návrh do katastru nemovitostí, a poté, co katastr návrh na vklad povolí, mu peníze budou vyplaceny.
Peníze můžete dát do úschovy k notáři, advokátovi, bance a také realitní kanceláři. Ta sice nabízí úschovu často zdarma, za to patří k té rizikovější volbě. Realitní kanceláře nemají pojištění odpovědnosti za způsobené škody tak, jak je to povinné pro advokáty nebo notáře. Pokud by se realitka dostala do problémů, o peníze můžete přijít. Solidní realitní kancelář Vám naopak nabídne úschovu financí u advokáta zdarma. Můžete se také obrátit na banku, kde budou peníze dočasně uloženy např. formou tzv. dokumentárního akreditivu, případně vázaného (jistotního) účtu. Jako nejspolehlivější se obecně doporučuje úschova u advokáta nebo notáře, kteří si platí pojištění odpovědnosti za způsobené škody, peníze mají uloženy na zvláštním účtu, odděleném od osobního majetku notáře či advokáta i majetku ostatních klientů.
Auto článku: Ivor Ševčík z All Inclusive Development aidevelop.cz
